太久没看过看空的文章，借此机会验证下自己所学的逻辑分析能力，顺便试试写文章，赚赚积分。


各看看官先过目下大V的文章

干货 | 为什么我说深圳房产已无投资价值


那些”看过标题就不想看全文”的杠精可能要失望了，本人是少数能够把炒房、炒股、风投、信托、基金、债券 各个行业摸遍打通关了的实践派。

十年前就开始研究x库的宏观价值，坚定"知行合一"，一直全仓深圳核心地段房产也让我获益匪浅。笔者作为这么多年来深圳房产投资的坚定践行者，但是2019年，我开始转空了。

2. 房产投资逻辑

房产投资的核心逻辑其实很简单。房价是什么的体现？流动性 人口。

第一：先说流动性, 俗称市面上的钱，简称M2(也就是央行在市面上投放的货币总额)。

此文不准备铺开分析宏观经济，但相信小白也能够看明白下面的图。

中美两国M2对比


从金融危机之后的08年开始，央行就开了挂一样的注水，开始反超美国。

十年来，M2翻了3.6倍。

2018年，中国的GDP是美国的2/3,  而M2是美国的2倍。

中美两国M2年度增长率对比

M2历年增长，美国在4%左右，中国在12%左右。

很显然，市场上的钱太多了。钱多，资产就会涨价。

注水传递效果最明显，就是离银行最近的房地产行业。

这也是我投资地产最核心的逻辑，房产是对抗通胀最无脑的选择。

第二：人口

只有人口净流入的城市才有房地产，只有一线城市房产才最保值。北上广深中，深圳由于盘子小，净流入年轻人多，城市造富能力强，潜力最大。

而深圳之中，“得屌丝者得天下”，科技园有着近百万数量的高薪民工，他们的刚需托底的科技园/深圳湾片区最有投资价值。果然，在过去两年最严调控下，各区域房价并没有涨，只有科技园、深圳湾有相当不错的涨幅(约50%)。

纯粹从市场角度分析，这是我过去看好房地产的核心逻辑。

但是今年，我开始看空了。

3. 为什么看空

为什么看空？理由如下：

A. 上行空间已经极其有限

我们看看宇宙最贵的香港房价，1000万Rmb预算，可以买到香港：


中环，汇贤居总价991万 一房一厅一卫 实用面积41平方米。(单价24万rmb)

而同样的1000万预算, 在深圳可以买到蛇口半岛城邦4期，88平米一房一厅一卫，套内实用60多个平方。

发现相差无几。

而实际上，在深圳湾，片区单价已经高达15-20万。离宇宙最贵的香港中环片区30-40万港币相比(折合24-32万人民币)，潜在涨幅已经相当相当有限。

对于那些评论”深圳一定超过香港”的杠精, 我相信如果深圳真的超越香港，成为全球房价第一，是任何深圳书记和市长为了前途都不会同意的。

B. 实际利润被夸大

我们假设，15万单价买入深圳湾100平米3房，五年后深圳湾房价超过香港中环，成为全球第一，达到24万一平米(放宽条件都不考虑楼房老化)。那么实际你的利润率是多少呢？毛估估：

购房成本

500万首付，1000万贷款

买入税费 150万

中介费1% 15万

5年利息：6万/月x 12月 x 5年=360万

租金收入

2万(三房普遍租金) x 12月 x 5年=120万

租金相关成本

出租中介费用 1万 x 5年 =5万

空关成本(假设一年空关一个月) 2万 x 5年 = 10万

装修改造(假设2次) 20万(初期投入) 10万(后期翻新)=30万

一共投入1070万

出租收回 120万

净投入950万 (1070-120)

5年后市场价达到香港中环水平，24万一平米。你真正能够出手的价格，要比市场均价低10%(也就是所谓的笋盘)才有可能(放宽条件，假设一放盘就卖了)。而实际上，即使折损10%出手，接盘的买家依然需要付出24万一平米的高昂代价(10%税费)。

投资回报：2200万-900万(贷款残值毛估)=1300万

简单拿投资回报除一下净投入也可以算出：


你的整体回报率是36%，年复合回报率是6.3%

不出租的话，你的整体回报下降为1300/1025=27%, 年复合回报4.8%

看明白了吗，买入深圳湾最核心地段的资产，守5年，房价理想超越香港中环，加足杠杆，你的年复合回报率是4.8% - 6.3% .  

很高吗？一点都不高。

C. 高估了接盘侠的实力

以2200万价格接你盘的人会是谁我们不知道，但是他需要一次拿出大概1050万(3成首付 税费），以及100万每年的利息成本。

假设一个300万 年薪的绝对高收入群体(对应腾讯、华为不会被开掉和跳槽的中层管理者)，税后收入大概在170万(且不论稳定不稳定，抗不扛得住996)。

如果自住，全部拿来还贷，基本上只剩下一年70万养一家老小。那么他会过着打工狗一样的生活，不敢辞职不敢生病，供一个并不算很新很大的所谓经济适用豪宅，等下一个年薪500万，敢一年供150万的接盘侠出现。

 D. 脱离了房租的基本面

在房价高涨的时候，房租多一点少一点没所谓，一个涨幅就回来了。在房价盘整的时候，房子空关就要了炒房客的老命。

房租是实体经济的直接反应，深圳湾天价豪宅 恒2、半3和翡翠 可以在忽悠下冲击20万单价和 3000-5000万的总价，但是这些4房的天价豪宅租金却一直在3-4万徘徊。理由很简单，18年来由于实体经济下滑，很多公司缩减或者干脆取消了给高管的租房补贴，豪宅租客大大减少。

而入市的华润城天量供应，更加加剧了本来就缩减的高端租房需求。

E. 天量的供应

那些被中介忽悠“深圳地少人多”，关内供应严重不足的人，应该去看看华润大冲旧改228万平方米的居住供应量，即使按照100平米一套房，也有2.2万套房的天量供应入市。这批供应一下子把科技园的高收入人群的租房刚需砸下来了。

大冲旧改很多村民一方面还没下来证，另一方面喜欢长持收租，所以这批天量对房价的影响还不算特别明显，但是对租金就完全是另外一回事。特别明显，深圳湾的租客被掏空了。18年开春一房难求的太古城，现在链家上挂出来的出租信息，总不会是假的吧？

我都无法想象如果同样体量的白石洲片区旧改砸下来，到时候深圳湾的空关率会是怎么样？

对于不用租金也能抗房贷的土豪，我就不回应了。大部分人抗每年100万的房贷是很困难的，特别炒房流中一般最好的情况也只留了2年现金流，不上杠杆加按的情况下，没有租金托底，房价再高也是无根之木。

总结

所以你看明白了吗？愿意死扛五年，牺牲全家生活质量，博深圳房价超越香港，等下一个会掏空自己流动性的接盘侠，仅仅为了博取4-6%的回报率？


这就是我看空房价的部分核心逻辑。


那么问题来了：

如果把深圳房子比喻为，能收租、抗通胀的黄金，那么为什么在笔者的计算中房子跑不赢通胀了呢？(6%显然无法跑赢M2,笔者也一直坚定“以为”能够跑赢通胀)


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大家先思考文中逻辑的合理性，再往下检阅我的观点。

以下提炼内容：作者看多深圳十年，2019年开始转空。

看多：

房产投资的核心逻辑是钱加人口，算对了三分之二，还有一样土地没有提及。 

长期看人口、中期看土地、短期看金融

大家千万不要生搬硬套，因为房地产不可能是知道了区区15个字就能掌握了的。

因为房产投资最核心的底层逻辑只要区区两个字就可以掌握了（哈哈哈）。

供需

当然你要看穿问题的本质

不是多少人什么价买，多少人什么价卖，而是买卖背后的逻辑依据

人口供应 土地供应 货币供应 


自住需求  改善需求 投资需求  以及土豪的消费需求 

再配上时间的维度

供应时间 需求时间

每一个因素和维度都要根据政 治、金融、概率、哲学、心理学、行为学、逻辑分析、等等学科来综合判断，而不是简单的两张图和两行字。

看空：


说我是杠精，杠给你看

一､上行空间有限

不可能超越宇宙第一的香港

先不探讨深圳会不会越过香港的房价，来看看作者看空的逻辑对不对

请问深圳不可以超越香港，那么为什么香港房价超越了纽约、伦敦？

影响房价的水平到底是自身变量因素还是其它城市的现状？（这个是重点）

举个例子：五粮液股价的股价的天花板到底是它自身的经营模式和盈利水平的提高还是茅台目前的现价？@张曦

再举一个：班上一群学生，一年级时成绩一个排第一，一个排倒数。倒数的同学为了能够迎娶白富美发奋图强，成绩噌噌往上涨。这时成绩第一的同学（99分），跑来说曾经倒数的同学说，你不可能考100分，因为我才考99分。

香港、深圳过去30发展从体量和增速来看是否均衡？（只要我进步比你多，早晚超越你）

你踏马敢说我们从总体量上来说在不久的将来不会超过米国？

真的，我不是杠，无论从发展速度和力度，深圳比香港更有潜力已是事实。当然我也认为深圳的顶豪在短时间内不可能超越香港的，不是供需的问题，是体制！（不可以展开说）

别外，书记、市长能决定一线的房价？？？

二、利润被夸大

作者高明之处在于掐头去尾算出一个银行理财的区间回报收益（4.8%-6.3%），得出隐含结论：炒房不如理财，理财不如跟我炒股。

1,谁告诉你的利率是7.2%，是5.14%好吗，若是经营性贷款5年先息后本4.75%。（这里掐了10个点）。

2,谁告诉你租金五年不可以涨并每年空置一个月给一次中产费？

3,除现金流断裂谁会折损10%让出？（这里再掐10个点）

其它我也懒得算了。

最后变成是银行理财。


三、接盘侠？

1,买深圳湾房子的人不是升级改善就是土豪，有300万年薪的人早上车了，他们置换房子相对轻松，不会出现累成🐶一样的生活。就如@Catharine吴® ... 所说，买得起那地方楼子的人，会需要牺牲全家的品质吗？

2,全国涌入深圳的各路精英购买力、米圈三四线soho，不用996,每天工作3小时，年薪几百万也是很多的(当然前期付出了很多）。米课的小伙伴们，反正我知道的就好几个。@荣姐姐 @牛仔很忙1 @陈妃 对吧？

四、关于租售比

我还是直接引用@暗夜金融  老师的逻辑。

更多精彩系统性的逻辑尽在暗夜米课。

五、关于天量供应

何为天量？228万方很多？2.2万套很多？

给大家看看今年2月《深圳市深化住房制度改革方案》提炼的内容：

供应量分布


1、市场商品住房，供应40%

2、人才住房，供应20%，面积以小于90 平方米，租金、售价分别为的60%

3、安居型商品房，供应20%，以小于70 平方米为主，租金、售价分别为的50%

4、公共租赁住房，供应20%， 30—60 平方米为主，只租不售，商品住房租金的30%左右

到2035 年，新增建设筹集各类住房共170 万套，

商品住房为68万套。其它为102万套。

提供的时间节点:    

2018—2020   42万套  商品房为17万套，年均5.7万套，其它年均8.3万套

2021—2025   45万套   商品房为20万套，年均 4 万套，其它年均5万套

2026—2035   83万套   商品房为33万套，年均3.3万套，其它年均5万套

商品房平均年提供3.7万套

商品房供应量是逐年递减，越来越少

截至2017年底深圳常住人口1253万，预计到2035年常住人口将达到1800万，新增约500万人口。

整个会议内容就是说深圳要来多少人，需要多少房子，怎么解决这个房子。

我们接下来看看过往成交成数据。



 十年间一手年成交45万套 ，年均成交 4.5万套,二手年成交89万套，年均成交8.9万套。

小结：若只把一手成交当做商品住宅需求，前10年的供应量为年均4.5万套，后17年的供应是年均3.7万套，人口越来越多，商品住宅供应越来越少。

ok，基本反驳了差不多了。细心的伙伴也许发现了一个秘密，作者过往十年看多的两大重要因素流动性（m2)和人口，在文中并没有消失和解释。

虽然货币超发增速暂时放缓，但不否认仍然平均在高手平位置。

至于人口流入，深圳过去一年人口流入排全国之首，高达50万人，注意哦，这50万是绝大部分是大学本科、高收入、高能力之类的高质量人群。诸如@mrhua  等等

作者看多的两大利器依然在！！！

总结：

这是一篇以目的为导向的软文，再很多正常的信息里，单个看都是对的。用单一对的信息打开你的好奇心和戒备心，随后掺入一个商业目的。

那么现在我来回答下标题：

是什么让我这么努力坚苦的工作？

是爱吗？

是穷啊！

是谁教会我用这样的逻辑反驳大V？

是暗夜啊！

第一次写文章，望各位看官多多包涵！